物业服务合同

【案情简介】

       原告乙系甲之父，甲于2013年10月外出打工后下落不明，襄阳市襄州区人民法院应乙的申请于2017年4月13日作出[2017]鄂0607民特2号民事判决，宣告甲失踪，并指定乙为失踪人甲的财产代管人。失踪人甲于2010年购买了位于襄阳市樊城区长征路 153号花都嘉园房屋一套（花都嘉园1幢2单元18层5室） ， 2013年10月被告A公司及公司职工余某某将甲的房屋对外出租给李国彩直至2017年7月，二被告共取得租金收入63600元，原告多次向二被告索要租金，二被告不但不向原告给付，反而将甲房屋的水表拆掉，致使原告无法使用。引发纠纷。                                               

【争议焦点】

   甲房屋的水表被卸掉，A公司及余某某是否有责任？二被告是否应承担甲的房屋因无法使用所造成的房租损失？                                               

【律师代理思路】

    业主与物业公司建立了合同关系，业主履行了向物业公司交纳物业费的合同义务，物业公司负有保证业主正常生活的对等合同义务，业主家的水表无故丢失，物业公司负有不可推卸的责任，因业主水表丢失导致业主的房屋无法对外出租，业主的损失应由物业公司承担。对于二被告将甲的房屋出租所获得的利益，原告作为甲的财产代管人，应按照不当得利纠纷另行主张。                                                  

【案件结果概述】

  一、被告A公司于本判决生效后十日内协助原告乙安装甲位于襄阳市樊城区长征路153号花都嘉园1幢2单元18层5室房屋水表。二、被告A公司自2017年11月15日起至甲恢复供水之日止，按每月1400元的标准赔偿甲损失。                                                   

【相关法律规定解读】

   《国务院物业管理条例》第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故后，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好协助工作。《湖北省物业服务和管理条例》住宅物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有限电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。                                              

【案例评析】

  因乙不能举证水表被盗系余某某所为，请求余某某承担责任，该诉请人民法院不予支持。甲所居住的华都嘉园因为业主的水表集中安装，由A公司统一管理，没有A公司的协助，原告也无法安装水表。 故在乙根据A公司要求购买了水表后，A公司仍然拒绝协助安装，有违于A公司应尽的物业服务义务。A公司不作为行为，导致甲房屋无法使用，由此造成的甲损失应由A公司负责赔偿。关于赔偿标准问题，乙提供的证据能够证明甲被宣告失踪前，每月房租收益1400元，A公司应按此标准计算损失。                                              

【结语和建议】

  《国务院物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》规定 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主在遇到与物业公司之间的纠纷时，应当分情形与物业公司进行协商处理，在协商未果的情形下，可以通过法律途径维护自己的合法权益。   

代理律师姓名：杜贵印  李天雅

律师事务所名称：湖北襄金律师事务所

供稿人（作者）：王阁